#hellofriday - Partie 3 - Les propriétaires deviennent riches pendant leur sommeil.
Les temps sont doux pour les rêveurs
La Pierre Papier, ÉPISODE 3 😎
(et ensuite on passera à autre chose hein, même si le sujet est intarissable et les stratégies immobilières nombreuses).
Ce matin, pour cette nouvelle édition consacrée à l’investissement immobilier en SCPI, j’ai envie de vous aider dans la projection de votre futur investissement. Quoi de mieux qu’une étude de cas ? oh la bonne idée !
Oui oui, vous pouvez sortir votre calculatrice, enfiler vos lunettes de vue et aller vous chercher un bon café, on se remonte les manches. Zéééépaaartiiii !
Bonne lecture ! ♥
Un peu plus de 5 minutes mais ça vaut le coup.
Un sacré cas : Brenda ✨
Alors, Brenda a un profil assez prudent. À l’occasion de notre rendez-vous, elle m’a dit qu’elle n’était pas vraiment branchée par les marchés financiers : “j’y comprends keudal tsais”, m’a-t-elle précisé aimablement. Et elle a vu sur les internets que l’immobilier, c’était hyper rentable et qu’on pouvait même être riche ! Je lui fais alors découvrir les SCPI.
Brenda, elle a 28 ans et elle a pensé à mettre de l’argent de côté sur des livrets (10.000€) et une assurance-vie (un petit trésor de 50.000€). Mais elle désespère parce qu’elle se rend bien compte que le Livret A et le Fonds Euro, c’est pas Byzance !
Elle veut gagner plus que 1% par an et pouvoir s’enrichir avec les années. Elle a pas le time ! Je lui ai répondu : “t’as raison ma Brenda, faut pas s’laisser aller”…
Maintenant que vous avez un aperçu des coulisses, place à la réflexion.
Plusieurs stratégies possibles :
#1 Numero Uno : Elle aimerait garder son contrat d’assurance-vie. C’est sa banque qui le lui a fait ouvrir quand elle avait 18 ans. Elle ne sait pas me dire pourquoi, mais bon… Je lui trouve une SCPI “suffisamment” bonne mais la tâche est ardue, croyez-moi. Les banques ont une offre très réduite, chargée en frais et surtout une offre “MAISON” ! Dans ces conditions, expliquez-moi comment sélectionner la SCPI la plus performante et la plus adaptée à vos besoins si je n’ai pas assez de choix ? Mais soit, je m’exécute : une SCPI avec un rendement annuel de 3,6% et qui ne reverse que 80% des loyers sur le contrat, la banque n’a pas mieux. Au bout de 10 ans, en prenant l’hypothèse d’un loyer fixe et d’une revalorisation à 0,5% par an du prix de la part de la SCPI, la performance de Brenda serait la suivante :
➡️ Investissement initial = 50.000€
➡️ Durée = 10 ans
➡️ Loyers versés = 80% x 3,6% x 50.000€ x 10 = 14.400€
➡️ Revalorisation du capital = 0,5% par an pendant 10 ans = 52.557€
TOTAL = 14.400€ + 52.557€ = 66.957€ (+33,91%)
#2 Numero Due : Je lui recommande plutôt de retirer les 50.000€ de son contrat d’assurance-vie et de dire “ciao bambino” à son banquier, quitte à payer un peu de fiscalité. Objectif : investir dans une SCPI de meilleure facture au sein d’un meilleur contrat d’assurance-vie. Sur les 50.000€ retirés, il y a 8.027€ de gains générés (soit 1,5% par an pendant 10 ans). Et comme la fiscalité de l’assurance-vie est plutôt sympa, elle profite d’un abattement de 4.600€ et un taux d’imposition à 7,5%.
➡️ Base imposable = 8.027€ - 4.600€ d’abattement = 3.427€ à imposer
➡️ Impôt dû par Brenda = 3.427€ x 7,5% = 257€ à payer
(+ prélèvements sociaux à prévoir ; coucou le financement de la sécurité sociale !)
Pour une telle somme, on va quand même pas se priver d’aller chercher une meilleure solution d’investissement. Vous n’êtes pas d’accord ?
Dans le nouveau contrat que je lui présente, je lui sélectionne une SCPI éthique, responsable et PERFORMANTE à 4,5% de rendement annuel et qui reverse 100% des loyers sur le contrat (elle est pas belle la vie ?).
Au bout de 10 ans, en prenant l’hypothèse d’un loyer fixe et d’une revalorisation à 0,5% par an du prix de la part, Brenda pourrait réaliser la performance suivante :
➡️ Investissement initial = 49.743€
➡️ Durée = 10 ans
➡️ Loyers = 100% x 4,5% x 49.743 € x 10 = 22.384€
➡️ Revalorisation du capital = 0,5% par an pendant 10 ans = 52.287€
TOTAL = 22.384€ + 52.287€ = 74.671€ (+50,11%)
Et Brenda profitera au bout de 10 ans de la fiscalité avantageuse de l'assurance-vie sur ses revenus et aussi sur la plus-value, si elle veut vendre.
#3 Numero Tre : Il se trouve que Brenda est une nana rigoureuse, qu’elle gagne correctement sa vie et a une stabilité professionnelle ; elle est bonne gestionnaire avec de l’épargne réservée, des comptes bien tenus et une capacité d’endettement totalement neuve ! Vous me voyez venir ? Profitons de l’effet de levier du crédit et utilisons sa capacité d’épargne mensuelle pour rembourser un prêt et maximiser l’enrichissement ! Je vous explique.
1️⃣ On retire les 50.000€ de sa banque pour ouvrir un nouveau contrat d’assurance-vie et repenser une allocation diversifiée selon un profil Equilibré. Objectif : générer un rendement cible de 4,5% par an.
➡️ Investissement initial = 49.743€ (il a bien fallu payer les 257€ d’impôt)
➡️ Capital constitué à 10 ans = 77.249€
➡️ Capital constitué à 25 ans = 149.499€
La puissance des intérêts composés mes amis…
2️⃣ On achète en direct les parts de la SCPI à crédit. Brenda s’endette sur 25 ans et utilise les loyers obtenus et son épargne mensuelle pour rembourser le prêt. (Pssst : elle pourra déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers). Voyons ce que cela donne :
➡️ Montant de l’acquisition de parts de SCPI = 99.840€
➡️ Financement de 101.790€ à crédit (incluant les frais)
➡️ Durée = 25 ans
Sans apport et assurance facultative
➡️ Effort d’épargne mensuel de Brenda (intégrant la fiscalité sur les revenus fonciers) = entre 164€ et 253€ par mois. Elle me confirme que c’est tout à fait faisable pour elle, sans changer son train de vie quotidien.
➡️ Revalorisation du capital = 0,5% par an pendant 10 ans = 104.946€
➡️ Revalorisation du capital = 0,5% par an pendant 25 ans = 113.098€
🔎 Si je résume…
J’espère que vous êtes toujours avec moi et que votre calculatrice n’a pas rendu l’âme. En bref, Brenda a plutôt intérêt à suivre la 3e stratégie, car elle détiendrait :
Au bout de 10 ans, 77.249€ en assurance-vie et 104.946€ en SCPI
Au bout de 25 ans, 149.499€ en assurance-vie et 113.098€ en SCPI
En gros, avec 250€ par mois d’épargne mensuelle et un capital initial de 50.000€, voici un patrimoine valorisé entre 182.195€ et 262.597€ selon le temps de détention. Le nec plus ultra : une gestion déléguée et une bonne diversification de son patrimoine. Alors, merci qui ? 💁
Brenda, désormais, tu t’enrichis pendant ton sommeil. Et n’oublie pas de parler du Cabinet En Privé à ton entourage ! ✌️
📍 Le coin fiscal
Au fait, pensez à déduire les dons que vous avez faits en 2020. Vous aviez été nombreux à être généreux pendant la crise sanitaire. L’administration fiscale vous récompensera ! 💰
💌 Ce que je fais pour vous ?
J'ai fait un constat au moment où l’envie de me constituer un patrimoine personnel a germé : si je n'étais pas formée à ce métier, je n'y arriverais pas seule.
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💡 Affaires à suivre
▪️ L’évènement online Change Now qui se tiendra le 27, 28 et 29 Mai 2021
▪️ Les Universités d’Été de l’économie de demain à la Cité Universitaire de Paris le 26 et 27 Août 2021
▪️ L’évènement Surfin’ Bitcoin 2021 avec mon partenaire Stackinsat : le 26 et 27 Août 2021 à Biarritz
“Celui qui ne risque rien, ne gagne jamais rien” - Je ne sais pas qui l’a dit mais c’est bien vrai.
Le Conseil For Good à votre service.