Bonjour à toutes et à tous !
Vous êtes toujours plus nombreux à me lire et c’est un vrai plaisir de vous délivrer du contenu patrimonial.
“Long time no see” mais je n’ai pas disparu, rassurez-vous ! Comme promis, (re)plongeons-nous dans l’analyse de la SCI, car elle suscite de nombreuses convoitises et interrogations. C’est bien normal, elle est un outil puissant de facilité de gestion et de transmission.
Une question revient régulièrement “ Quand dois-je constituer une SCI ? ”
Au début, je croyais que vos problématiques étaient liées à la transmission de votre patrimoine immobilier : Quand s’en préoccuper ? Comment l’anticiper ?
Et j’ai compris que vos considérations se tournaient aussi et surtout vers l’optimisation de votre fiscalité personnelle.
Je vais donc lever le voile sur la dimension - et parfois le fantasme - fiscale.
Servez-vous une grande limonade fraîche (infusée à la menthe du jardin) et parlons de l’avenir de votre patrimoine.
🔎 En un coup d’oeil, au sommaire :
Quelles sont les règles fiscales de la SCI ?
Les revenus distribués : on en fait quoi ? IR ou IS ?
La résidence principale, on la met où ?
Donnez, donnez, donnez-leur ! Préparez votre transmission
Bonne lecture ! ♥
Temps de lecture : 8 minutes. Il faut ce qu’il faut…
🧠 Ce que vous devez savoir sur la fiscalité
Pour se remettre dans le bain, la Société Civile Immobilière présente des atouts indéniables pour opérer progressivement la transmission de votre patrimoine. Elle permettra de céder en plusieurs fois les parts à vos enfants (sans céder la totalité du ou des biens), et aussi de conserver le pouvoir tant qu’ils sont trop jeunes pour prendre des décisions importantes. Et ça, ça s’anticipe !
Mais avant de parler de la transmission, parlons de la vie de la SCI. Elle va percevoir les loyers des biens gérés. Alors, quelle imposition privilégier : Impôt sur le Revenu ou Impôt sur les Sociétés ?
La question à 1.000.000€ !
Vous vous doutez bien que l’administration fiscale ne vous oubliera pas ! Je vois trop de clients qui SURESTIMENT les avantages fiscaux d’une SCI.
Par essence, la SCI a un caractère translucide. Autrement dit, on est censé y voir clair dans son petit jeu ! Elle relève de l’Impôt sur le Revenu et est imposée au niveau des associés.
Stadire ?
Que les bénéfices soient distribués, ou non, ils sont censés être répartis entre les associés au prorata de leurs parts et intégrés aux revenus imposables de chacun d’eux.
Vous êtes nombreux.ses à imaginer qu’elle vous permettra d’alléger vos impôts. Les avantages fiscaux lorsqu’ils existent, peuvent se payer chers sur le long terme. Prudence est mère de sûreté donc.
📉 La SCI ne fait pas baisser votre impôt foncier
Si vous constituez une SCI pour faire baisser vos impôts…
… SPOILER : vous allez être déçus les amis !
Je vous disais… Une SCI familiale à l’IR est fiscalement translucide. Elle n’est donc pas imposée. Mais ses associés, eux, le sont. Et ce, même les années où la SCI choisit de ne distribuer aucun revenu, et de mettre tous les bénéfices en réserve. Explication de texte : vous serez obligatoirement imposés sur les revenus fonciers qui sont censés vous revenir.
Mais ouiiii ! Il y a toujours la possibilité de mettre votre SCI à l’Impôt sur les Sociétés. Bande de petits malins ! C’est bien joué, sauf que ce n’est pas sans conséquence. On va s’y pencher.
🎉 Mais oui, c’est avantageux !
En optant pour l’IS, et lorsque le bénéfice est inférieur à 38 120€, l’impôt est assez léger : 15% ! BINGO !
Et la tranche supérieure - entre 38 120 et 500 000€ - est imposée à 26,5% puis passera à 25% en 2022. Ah bah ça, ça tombe bien ! C’est moins que l’IR.
Bon et en termes d’organisation concrètement ? Les années où vous avez déjà un revenu important, vous décidez de ne pas vous distribuer de dividendes. Ainsi, vous n’alourdissez pas votre fiscalité sur le revenu.
Et les années où votre activité professionnelle est moins florissante, vous décidez de vous distribuer les revenus. Ils sont alors taxés au forfait de 30% -coucou la Flat Tax - décomposé de la manière suivante :
12,8% d’impôt forfaitaire sur le revenu,
et 17,2% de prélèvements sociaux.
Moralité, la fiscalité de la SCI peut être plus facilement pilotée au gré des bonnes et des mauvaises années.
✒️ Si je résume…
SCENARIO 1 : SCI à l’IR - Imposition au niveau des associés sur les revenus fonciers
TMI à 11%, 30%, 41% ou 45% selon votre situation
+ Prélèvements Sociaux à 17,2%
SCENARIO 2 : SCI à l’IS - Imposition au niveau de la société + Imposition au niveau des associés sur les distributions de dividendes
Impôt sur les Sociétés : Taux réduit à 15%
Distribution des dividendes : Flat Tax à 30%
En faisant un petit calcul rapide, ça a du sens d’être en SCI à l’IS pour ceux étant fortement imposés sur leur impôt personnel : 41 + 17,2 = 58,2% versus 15 + 30 = 45%. Le compte est bon Kevin. Pour le reste du monde, ça dépend, ça dépasse… On en reparle.
☝️ Pas que des avantages non plus…
… Car faire le choix d’une SCI à l’IS suppose de renoncer à certains avantages fiscaux liés à la revente (souvent sous-estimés ! ).
Je m’explique :
Lorsque la société revend le bien, elle risque de payer un très lourd impôt sur la plus-value encaissée. Aucun abattement pour durée de détention n’existe pour les sociétés. Et c’est peut être un détail pour vous, mais ça veut dire beaucoup.
Comme la société amortit le bien, le total des amortissements depuis le début de la détention est déduit du prix d’acquisition. Un immeuble payé 200.000€, et amorti à hauteur de 150.000€, est comptabilisé comme ayant coûté 50.000€. Vous voyez où je veux en venir ?
Si la valeur au jour de la revente s’élève à 400.000€, la plus-value imposable est donc de 350.000€. Mécaniquement, l’impôt sur la plus-value est plus élevée, ajoutée aux bénéfices de l’exercice en cours et imposée comme telle. Ah d’accord !
👋 Et la résidence principale, on la met où ?
Dernière subtilité : ne mettez pas votre Résidence Principale dans une SCI, au risque de vous priver de 2 abattements fiscaux importants.
Certains pensent qu’ils peuvent voir leur impôt fondre en logeant leur RP dans la SCI. Dans la mesure où ce bien ne leur rapporte pas de loyers, ce n’est, en réalité, pas le cas :
Les personnes soumise à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent minorer la valeur de leur RP de 30% dans leur déclaration d’IFI ;
Et au décès, pour calculer l’actif successoral, on applique un abattement de 20% sur le montant de la maison.
Si le bien est détenu par la SCI, ces deux abattements disparaissent…
Pour ceux qui pensent avant tout aux avantages fiscaux, vous pourriez bien être surpris des conséquences, voire être contre-productifs.
🙏 Donnez-leur, dieu vous le rendra
La grande force de la SCI réside dans la préparation de la transmission de votre patrimoine immobilier (et de son imposition).
Prenons l’exemple de parents qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour le donner à leur fille unique. Le bien vaut 400.000€. La SCI est composée de 100.000 parts valant chacune 4€.
Ils décident de lui en donner une partie et comme ils savent qu’ils peuvent donner chacun 100.000€ tous les 15 ans sans devoir d’impôt, ils se lancent ! Soit 25.000 parts chacun, leur fille reçoit au total 50.000 parts, l’équivalent de 200.000€. Ainsi, à l’issue de la donation, elle détient 50% des parts de la SCI, son père en possède toujours 25% et sa mère 25%. La société continue de vivre sa vie et d’être administrée par les parents.
15 ans plus tard, rebelote ! L’abattement de 100.000€ de donation par parent et par enfant s’est reconstitué. A cette date, l’immeuble logé dans la SCI ne vaut plus 400.000€, mais 600.000€. Ah joli !
Les parts sont alors estimées à 6€. Les parents cèdent chacun 16.665 parts, soit l’équivalent de 99.990€. Il leur reste un peu plus de 100.000€ à transmettre, soit 50.000€ chacun.
S’ils les donnent tout de suite, les donations ne seront imposées que sur ces montants. S’ils attendent de nouveau 15 ans, il n’y aura, en principe, pas de nouveaux droits à payer. Et ça roule comme sur des roulettes !
Moralité, ça se prépare sur 30 ans ! Ne laissez pas le temps filer…
👩💼 Ce que je fais pour vous…
Si nous nous ressemblons, nous nous rencontrerons.
Je vous ouvre mon calendrier jusqu’à début Juillet. Et ensuite, je ne prendrai plus de nouveaux clients temporairement, pour assurer la qualité de suivi de ma clientèle existante.
Sautez sur l’occasion si vous souhaitez me partager vos projets d’organisation patrimoniale et d’investissement. Prenez rendez-vous :
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Elle aura lieu le 8 Juillet à 12:30, avec la participation de nombreux experts financiers. Déjà 495 inscrits !
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Le renouveau a toujours été d'abord un retour aux sources - Romain GARY - Pensons-y !