La SCI, qui en veut ?
🤓 Ces dernières semaines, j’ai beaucoup parlé du placement préféré des français (ndlr : L’IMMOBILIER). Alors, certains d’entre vous ont sauté sur l’occasion pour me partager leurs questions et leurs réflexions.
Et moi, j’adore ça !
J’ai compris qu’une question vous chatouillait particulièrement. Je vous la donne en mille : “Je me disais que j’allais monter une SCI avec mon frère/pote/partenaire/mcfly et carlito, t’en penses quoi ?”
Alors, continuons dans nos réjouissances immobilières et parlons de la Société Civile Immobilière, celle qui suscite la curiosité de tous et toutes ! ☺️
🧠 En un coup d’oeil, on parlera de…
Sommaire :
Dans quel contexte ça compte ?
Pourquoi créer une SCI ?
Quand faut-il la créer ?
Et que faire des biens déjà acquis ?
Faites-vous couler un petit café (pas plus que le bord) et je vous dis tout !
Bonne lecture ! ♥
Temps de lecture : 5 minutes pas plus, promiiiiis
🔎 Zoom sur la SCI
Définition :
C’est une structure juridique avec un objet civil.
Elle est constituée au minima de 2 associés.
Elle permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle relève de l’Impôt sur le Revenu (IR) et autorise la location nue.
Elle peut être requalifiée à l’Impôt sur les Sociétés (IS) en cas de location meublée (activité commerciale et non civile).
En somme, vous investissez en commun dans l’immobilier avec les membres de votre famille (ou non).
Le décor est planté.
Dans quel contexte ça compte ?
Avec la SCI, l’indivision n’a pas vocation à perdurer.
Je m’explique.
En cas de succession, de donation ou d’investissement immobilier à plusieurs, le bien se retrouve en indivision.
C’est quoi l’indivision ?
Bah c’est quand vous êtes 2 ou plusieurs propriétaires du même bien et que vous devez tous vous mettre d’accord pour la gestion et l’éventuelle vente de ce dernier.
Je vous laisse imaginer la situation :
Votre frère à qui vous ne parlez plus depuis des années (vous n’aimez pas sa femme en plus et il a été odieux pendant votre adolescence), veut vendre la maison familiale dont vous avez héritée tous les deux… Mais vous, c’est hors de question, trop de souvenirs ! Et puis papa et maman voulaient que vous la gardiez… des négociations sans fin et dans les pleurs.
C’est ça l’indivision. Une situation qui vous enlise et fige votre patrimoine.
La solution : LA SCI
➡️ Avant d’en venir aux mains ou d’être forcé à prendre de mauvaises décisions, hop la SCI vous sort du pétrin ! Chacun est libre de vendre ses parts à un repreneur.
➡️ Si les biens immobiliers sont nombreux, vous évitez l’éparpillement de votre patrimoine. Comme ça, c’est bien rangé !
📐 Alors pourquoi créer une SCI ?
Construire votre héritage, le gérer et le transmettre
Vous l’avez compris, c’est plus facile de répartir des parts d’une société qu’une portion de propriété à plusieurs personnes. La SCI a vocation à être pérenne, tandis que - comme le dit l’article 815 du Code Civil - “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision”.
Tu parles Charles, ça peut durer des plombes. Mais la longère en Normandie, elle peut aussi finir aux enchères… pas joli joli.
Et puis on n’a pas encore parlé des impôts mais…
En cas de décès, la SCI familiale constitue l’outil privilégié de transmission. Les descendants (les enfants) peuvent s’affranchir de payer des droits de succession lorsque leurs ascendants (leurs darons) procèdent par anticipation à la donation successive des parts sociales de la société.
Mmmmh stadire ?
Dans le cadre d’une donation parent-enfant, l’opération n’est taxée que lorsque le montant de la donation excède 100.000€ tous les 15 ans. Plutôt que de céder l’intégralité du bien d’une valeur supérieure, les parents donnent tous les 15 ans des parts sociales correspondant à ce montant, et ils pourront bénéficier de l’abattement à chaque fois ! Voilà comment on fait disparaître de l’impôt ✨
Oh joli !
Elle donne également des pouvoirs subtils : la SCI possède un (ou plusieurs) gérant à sa tête qui peut être un associé minoritaire et trancher les questions épineuses. Ce qui évite des situations de blocage. Vous pourrez être un vrai petit chef même avec 1% des parts !
📍 En revanche, oubliez vos velléités de dictature dans le cas de l’indivision en direct. Car alors, tout le monde a son mot à dire.
Enfin avec une SCI, vous pouvez acquérir et gérer de l’immobilier mais faire aussi plein d’autres investissements (avec des actifs financiers dans un contrat de capitalisation par exemple…). Ce qui est certain, c’est que le partage du gâteau sera plus simple, au moment de transmettre.
EN BREF
La SCI est une garantie de conservation de son patrimoine familial en minimisant l’impôt sur la transmission. Vous choisirez d’une part les associés qui la composent mais aussi des potentiels repreneurs (coucou la clause d’agrément et ciao le beau fils indésirable). Après, à vous de gérer vos futures cousinades !
💡 Et quand est-ce qu’il faut la créer ?
Il y a 3 étapes à suivre :
Il faut établir les statuts (rédaction devant notaire, c’est préférable).
Il faut procéder à l’enregistrement des statuts au centre des impôts et les déposer au greffe du tribunal de commerce (RCS) pour obtenir le K-bis.
Il faut publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL)
✏️ La création d’une SCI se passe souvent entre une promesse de vente et l’acte notarié.
Les statuts ont vocation à poser les bases (nombre d’associés, pouvoirs donnés au gérant, biens détenus…) et peuvent être modifiables. L’offre de crédit sera ensuite éditée et le notaire pourra se lancer dans la rédaction de l’acte définitif au nom de la SCI.
🏰 Et si vous détenez déjà le(s) biens(s) en direct ?
Vous pourrez faire un apport du bien à la société. C’est ce que l’on appelle un apport en nature.
Mais avec les taux bas du moment, il sera plus intéressant de contracter un emprunt au nom de la SCI pour le racheter. Elle crée de la dette, ce qui réduit la valeur IFI par exemple du bien. Et ça c’est pas du luxe.
Et elle permettra de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers générés.
Avantage : Vous vous créez personnellement de la trésorerie à replacer.
Comment ? L’argent de la vente du bien à la SCI va dans votre poche (attention à l’imposition de la plus-value). Et vous placez le fruit de la cession à 5% par an par exemple (versus l’emprunt qui vous coûte 1,2%).
💰 Quelque chose me dit que vous avez plutôt intérêt à emprunter.
Alors, créer une SCI, c’est simple, rapide et efficace ; mais attention toutefois des raisons qui vous motivent. Elle est un outil puissant de transmission.
Toutefois, il y a des coûts de notaire pour la rédaction des statuts (honoraires libres), des coûts de création et frais de publicité et enfin, des frais comptables. Donc une facture à plusieurs milliers d’euros.
Comme on dit “Parler ne fait pas cuire le riz”. Alors, la semaine prochaine, je vous partagerai des cas pratiques de la vraie vie. Rien de mieux qu’une mise en situation pour en comprendre les tenants et les… aboutissants bravo ! 🔝
🎤 AMA : Ask Me Anything
Vous avez besoin d’accompagnement sur vos projets de constitution de SCI, de préparation de votre succession ou de donation ?
La parole est à vous : maellecaravaca@enpriveconseil.com
J’envisage de garder mon agenda ouvert sur le mois de Juin et de commencer à le restreindre à partir du mois de Juillet ✌️
💊 Quote of the day
“Savoir, c’est pouvoir” - Je vous souhaite une belle journée !